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房企融资新渠道 私募基金被看好(转载)

核心提示:2011年可谓是中国本土私募房地产投资基金发力崛起的一年。统计显示,截至三季度末,已有新募私募房地产投资基金22只募集到位32.25亿美元(据10月20日证券日报消息),在银行收紧房贷,取消优惠以及房地产信托政策收紧之时,房地产私募基金成为房企融资最后一条畅通渠道。

  随着楼市调控的收紧,银根紧缩,楼市成交下滑,库存不断增加种种问题让开发商的资金链越来越紧绷。如此形势之下,多种融资渠道也就应运而生。房地产私募基金的兴起则就应市而来。

  2011年可谓是中国本土私募房地产投资基金发力崛起的一年。统计显示,截至三季度末,已有新募私募房地产投资基金22只募集到位32.25亿美元(据10月20日证券日报消息),在银行收紧房贷,取消优惠以及房地产信托政策收紧之时,房地产私募基金成为房企融资最后一条畅通渠道。

  据国家统计局公布数据显示,今年上半年,全国房地产开发投资26250亿元,同比增长32.9%。这说明,无论政策调控力度如何大,房地产投资开发并没有减速,虽然私募基金的数额相比全国房产投资开发的总数占比并不明显,但这条渠道给中小房企带来了福音。

  结合市场看基金。私募之所以愿意进入地产,这是因为中国房产的投机氛围正在降低,包括温州私营资本、山西煤炭资本以及海外热钱在政策调控中已渐渐撤离。有报道称温州资本大肆逃离重庆、上海和北京就是典型的撤退。这样市场将逐步走向稳健,炒作成分被削弱,风险相对而言就降低了。资本的典型特点是逐利。没有利润,私募资本就不会进入房产市场。私募资本进入房产企业,多选择用钱换股权的模式,也有合作开发的,但那仅仅局限小项目,只投资享受股权分红,不参与具体管理,这样便于专业化操作。

  私募资本进入房产领域,但不会大部分奔向住宅市场,因为住宅领域有各地正在大干快上的保障房,私募资金在投资组合上显然将倾向于将大头投向地产企业开发的商业地产,包括写字楼在内的业态,而住宅占比应该相对要小些,因为从投资回报上而言,好的商业地产是住宅的几倍。

  但我们必须考虑到一个现实,当前各地的房产市场相对低迷,房企打折优惠的情形较为普遍。产生这一现象的本身在于今年提供的住宅产品出现了放量,市场已由卖方市场转为买方市场,价格话语体系发生了明显的转变。也就是说,供求关系发生了变化。过去所谓的刚需虽然仍是购买主力,但持币观望将严重影响到房企去库存的速度。不过从风险角度说,私募的进入特别是随着进入数量的增加,银行的风险得到降低,这样为以后房产市场的波动提供了坚实保障。同时,由于私募作为民间资本的一种,在其他民间资本逐渐退出的同时,这样可以有效避免房地产因价格变化而出现硬着陆的可能性。

  私募基金的兴起,对于处在资金紧张的开发商来说,可以说是一个好消息。总而言之,房地产私募基金的兴起,是整个房产市场的利好,也有望填补其他民营资本撤离后的漏洞。

  

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